Catasto, le rettifiche devono essere motivate altrimenti si rischia la nullità

Se non vengono adeguatamente motivati, gli accertamenti catastali sono a rischio nullità. La giurisprudenza sembra ormai chiara su questo fronte. Le esposizioni non devono essere schematiche. Gli atti che non indicano gli immobili comparabili o i lavori eseguiti sono nulli.

Il classamento di un immobile è necessario per l’attribuzione della rendita catastale, che di fatto esprime il valore di ogni unità. Bisogna, dunque, considerare sia le singole caratteristiche dell’immobile sia il contesto in cui è ubicato.

Ogni unità immobiliare è qualificata con una determinata categoria e, in relazione alla “qualità” dell’immobile, con una specifica classe. Per ogni Comune è stabilita una tariffa per ogni classe che, moltiplicata per la dimensione del fabbricato, dà la rendita catastale.

Ma quali sono le cause che rendono necessario un riclassamento? Eccole:

- la variazione subita dalla microzona comunale in cui è ubicato l’immobile, come ad esempio il miglioramento della viabilità, la realizzazione di scuole, ospedali;

- l’esecuzione di opere a cura del possessore, volte alla ristrutturazione del fabbricato.

La Cassazione, con la sentenza 6593/2015, ha stabilito che, a prescindere dall’impulso che ha dato avvio alla procedura di classamento, questa attività è una procedura individuale, che deve essere effettuata considerando i fattori posizionali ed edilizi pertinenti a ciascuna unità immobiliare.

Di fondamentale importanza sono le motivazioni e a tal proposito la Suprema Corte ha da tempo dichiarato la nullità degli atti privi di motivazione poiché questa ha carattere sostanziale e non solo formale. Non si tratta di un elemento utile solo a provocare la difesa del contribuente, ma circoscrive l’eventuale successivo giudizio (sentenza 20251/2015).

La Ctr di Milano, sezione staccata di Brescia (sentenza 1043/67/2016), in virtù di questo principio, ha affermato che la motivazione “integrata” nella costituzione dell’ufficio, quindi dopo l’emissione dell’avviso di accertamento, non consente al contribuente di difendersi e pertanto l’atto è nullo. In questo senso si è espressa anche la Ctp di Milano con la sentenza 1419/12/2016.

La Ctr di Roma, con la sentenza 1075/21/16, ha affermato che non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento che faccia riferimento a un generico scostamento del valore dell’immobile ovvero a non precisate opere edilizie eseguite.

Per garantire il diritto di difesa, il provvedimento deve contenere:

- la menzione dei rapporti tra valore di mercato e catastale nella microzona di riferimento, qualora la modifica sia stata avviata su richiesta del Comune;

- l’indicazione delle trasformazioni edilizie;

- l’indicazione dei fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li rendono simili all’unità oggetto di riclassamento, quando l’atto sia conseguente a un aggiornamento o a un’incongruità rispetto ad altri immobili (sentenza 23247/2014).

Il contribuente dovrà quindi comprendere i motivi della variazione eseguita dall’ufficio, per riscontrarne la correttezza ed eventualmente decidere di ricorrere al giudice tributario.

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