Mercato affitti in aumento e canoni fermi, ecco cosa potrebbe accadere nel post Covid-19

L'emergenza coronavirus sta colpendo duramente anche il settore immobiliare. Nel post Covid-19 il mercato degli affitti, di breve o di lunga durata, potrà dare una spinta al comparto? idealista/news lo ha chiesto a Solo Affitti, che ha fatto un'analisi partendo dalle locazioni brevi per arrivare a quelle residenziali.

Analizzando il mercato degli affitti brevi, Isabella Tulipano, dell'ufficio stampa di Solo Affitti, ha spiegato a idealista/news: "Non crediamo sia finita: gli affitti brevi, assieme a tutto il mondo turistico, ripartiranno quando ce ne sarà la possibilità". Sottolineando: "Interrogarsi su quando ci sarà la ripresa non è sufficiente. Occorre anche pensare a chi supererà prima e meglio la crisi tra il settore alberghiero e l'affitto breve".

Esaminando poi gli affitti abitativi, Tulipano ha affermato: "L'affitto è la parte anticiclica del mercato immobiliare: vede un aumento della richiesta di abitazioni durante le fasi di economia debole". Evidenziando che "non è solo la richiesta ad aumentare, ma anche l'offerta di case in affitto". Tulipano ha quindi spiegato che il mercato degli affitti abitativi "complessivamente crescerà nei prossimi mesi. Quello che potrebbe non crescere sono i canoni di affitto, grazie al positivo meccanismo del canone concordato". Bisognerà però fare attenzione alla morosità degli inquilini. A tal proposito, Tulipano ha spiegato: "Chi perderà il lavoro o ridurrà sensibilmente il proprio reddito potrebbe trovarsi in difficoltà nel pagamento dell'affitto di casa. Era successo durante la crisi economica degli scorsi anni, è probabile che accada anche stavolta".

Con il turismo in ginocchio a causa dell'emergenza coronavirus il segmento degli affitti brevi è in grande sofferenza. E' finita l'era delle locazioni di breve durata oppure si assisterà a un loro rilancio?

"Non crediamo sia finita: gli affitti brevi, assieme a tutto il mondo turistico, ripartiranno quando ce ne sarà la possibilità. Sicuramente è un settore che sta subendo uno stop importante; uno stop che sarà più o meno prolungato in base a quanto saranno protratte le misure di distanziamento sociale nel nostro Paese e, a livello globale, i divieti degli spostamenti internazionali. Sarà critico capire se verrà persa tutta o parte della stagione estiva.

Interrogarsi su quando ci sarà la ripresa non è sufficiente. Occorre anche pensare a chi supererà prima e meglio la crisi tra il settore alberghiero e l'affitto breve. In questo senso, la locazione turistica appare favorita in vista della ripresa per due ordini di ragioni legate a dinamiche specifiche di queste differenti tipologie di ricettività.

1. Gli alberghi avranno maggiori difficoltà a superare la fase di stop e, anche a turismo riaperto, a sostenere una operatività ridotta: la struttura dei costi di un hotel è notevolmente più pesante rispetto a quella di una casa vacanza. Tenere aperto un hotel per riempire poche camere rischia di non essere conveniente, mentre l'affitto breve non ha costi fissi particolarmente elevati cui far fronte. Se l'epidemia avesse strascichi per diverse settimane o, ancor peggio, mesi, diversi alberghi troveranno più conveniente non riaprire.

2. Una volta ripristinata la possibilità per turisti e lavoratori trasfertisti di viaggiare sul territorio nazionale e soggiornare in strutture ricettive, è importante riflettere su quali segmenti turistici si potranno muovere più velocemente e quali, invece, necessiteranno di maggiore tempo per ripartire. Le gite scolastiche e il turismo per gruppi saranno probabilmente l'ultimo segmento di mercato a rivitalizzarsi, vista l'organizzazione più complessa e laboriosa dei tour rispetto al turismo 'individuale' e posta l'evidente incompatibilità con misure di distanziamento sociale che dovessero protrarsi anche dopo la fase più critica dell'epidemia. Difficilmente i gruppi ricominceranno a viaggiare prima dell'autunno. È chiaro che il prolungato fermo del turismo di gruppo andrà ad incidere sul fatturato del settore alberghiero; non essendo invece un target del settore degli affitti brevi, quest'ultimo non ne risentirà".

In che modo potranno cambiare gli affitti brevi? Quali possono essere, al momento, le prospettive?

"La crisi avrà un impatto sulla struttura del settore degli affitti brevi. Settore che negli ultimi anni è stato di gran moda e, come per ogni moda, stava correndo il rischio che scoppiasse la 'bolla'. Tantissimi proprietari, fiutando il business, ci hanno provato: hanno messo online la propria seconda casa, in maniera improvvisata e poco organizzata.

Tuttavia, già negli ultimi anni l'inflazione di seconde case sui principali portali turistici ha fatto raccogliere poco a questi proprietari: il turista si aspetta, anche nella casa vacanza, uno standard qualitativo di ricettività a livelli comparabili con quello alberghiero. Quale turista oggi non valuta le recensioni, non controlla le foto e i servizi di una casa vacanza prima di prenotarla su internet? Ebbene, chi non si è adeguato a questi standard di servizio non ha trovato particolare soddisfazione sul mercato negli ultimi anni. Chi invece, come i property manager di reti organizzate come la nostra Solo Affitti Brevi, ha gestito l'attività in maniera organizzata e professionale, ha avuto un ottimo riscontro.

Con questa crisi i proprietari che stavano già raccogliendo poco dall'affitto breve della propria seconda casa avranno tutta la convenienza ad abbandonare il mercato turistico e riconvertire l'abitazione all'affitto residenziale, che promette di godere di un buon momento di mercato appena passata l'emergenza sanitaria. Insomma: meglio un guadagno interessante e stabile con la locazione residenziale, piuttosto che doversi accontentare di ricavi inferiori alle aspettative con l'affitto breve e di essere in balia della forte ciclicità di questo settore, come l'attuale fase dimostra".

In merito agli affitti abitativi, quali sono le previsioni?

"L'affitto è la parte anticiclica del mercato immobiliare. Spesso, infatti, si parla genericamente di mercato immobiliare come un tutt'uno, ma fare dei distinguo è fondamentale.

Pensiamoci: le compravendite sono la parte del settore che segue pienamente il ciclo economico. Quando l'economia va bene e ci sono aspettative di crescita, le famiglie comprano casa più facilmente, sia perché possono permetterselo, sia perché hanno fiducia di poter fare fronte al mutuo negli anni successivi. Quando invece l'economia va male, le famiglie subiscono una riduzione del reddito e non possono più permettersi l'acquisto di una abitazione; oppure, anche se non subiscono una riduzione diretta del reddito, hanno prospettive incerte sul futuro e, come è naturale che sia, preferiscono attendere tempi migliori prima di indebitarsi per comprare casa. L'affitto, invece, vede un aumento della richiesta di abitazioni durante le fasi di economia debole. Chi voleva comprare casa, ma non può più farlo o preferisce aspettare, nel frattempo si appoggia in un'abitazione in locazione.

Non è solo la richiesta ad aumentare, ma anche l'offerta di case in affitto. Molti proprietari di abitazioni che erano proposte in vendita si rendono conto che avranno notevoli difficoltà a trovare un acquirente, a meno di non dover svalutare molto l'immobile. Per questo, possono temporaneamente affittare l'immobile con un contratto transitorio o di più lunga durata, evitando così di dover pagare IMU e spese condominiali per un lungo periodo nell'attesa di un compratore e, perché no?, nel frattempo ottenendone un guadagno. Quando ci saranno di nuovo le condizioni per vendere velocemente e bene ci sarà modo di farlo. Allo stesso modo, come abbiamo già detto, diversi proprietari che si erano buttati nel settore dell'affitto breve, scottati dalle tantissime disdette ricevute e da una possibile stagione persa, preferiranno 'tornare' all'affitto abitativo, più sicuro e stabile. Aumento della richiesta e aumento dell'offerta: un mercato, quindi, che complessivamente crescerà nei prossimi mesi.

Quello che potrebbe non crescere sono i canoni di affitto, grazie al positivo meccanismo del canone concordato. Una tipologia contrattuale favorevole per l'inquilino, che beneficia di canoni calmierati rispetto a quelli di mercato, e per il proprietario, che gode di un grande favore fiscale grazie alla cedolare secca al 10% e allo sconto del 25% dell'IMU. Un sistema, quello del canone concordato, ormai diffuso nelle principali città, con pochissime eccezioni (Milano su tutte, dove stenta ad attecchire), che permetterà a tanti inquilini di affrontare una fase difficile con costi per l'affitto di casa ragionevoli".

La crisi determinata dall'emergenza coronavirus potrebbe quindi spingere ulteriormente le locazioni?

"Come dicevamo, una ulteriore crescita del mercato dell'affitto è assai probabile. Diciamo ulteriore perché già da anni l'affitto sta godendo di un crescente successo, soprattutto tra le giovani generazioni. Uno stile di vita più simile a quello delle altre nazioni d'Europa e del mondo sta coinvolgendo i giovani, che apprezzano la mobilità sul territorio e la possibilità di trasferirsi seguendo le opportunità lavorative o precise scelte di vita. L'affitto è una scelta necessaria, quindi, prima di definire dove stabilirsi definitivamente, comprando casa.

Anche le famiglie sono cambiate: rispetto a una volta è meno lineare il classico percorso 'mi sposo, compro casa e metto su famiglia', rimanendo nell'abitazione comprata per tutto il resto della vita. Oggi le coppie preferiscono sperimentarsi prima di comprare casa insieme e, purtroppo, sono meno stabili di prima: separazioni e divorzi in costante aumento ne sono la prova. L'affitto è una scelta abitativa adatta ad una famiglia più mutevole di un tempo.

Per questo, già da anni la richiesta di abitazioni in affitto è molto aumentata. Il numero di contratti di affitto abitativi lo dimostra: l'Agenzia delle Entrate registra un aumento dei contratti registrati del +18% dal 2011 al 2018. Numero che sembra, come dicevamo, destinato ad aumentare ancora.

Certo, la locazione è destinata a crescere, ma il contesto macroeconomico negativo ci spinge anche a vedere un rischio importante incombere su questo mercato: quello della morosità degli inquilini. Chi perderà il lavoro o ridurrà sensibilmente il proprio reddito potrebbe trovarsi in difficoltà nel pagamento dell'affitto di casa. Era successo durante la crisi economica degli scorsi anni, è probabile che accada anche stavolta.

Per questo ci teniamo a sottolineare l'importanza di affittare casa garantendo il proprio contratto di affitto. Da anni proponiamo un pacchetto di tutele, Affittosicuro, che permette al proprietario di mettere al sicuro il proprio reddito da locazione, vista l'evidente insufficienza del deposito cauzionale qualora l'inquilino dovesse non essere più in grado di pagare il canone di locazione. In questo momento in particolare è importante che i proprietari che affittano casa lo facciano con le giuste garanzie".

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