Riqualificare aree industriali: a Varese il progetto Comerio New Life

Venti milioni di metri quadri di aree dismesse in Lombardia potrebbero essere rigenerati. Comerio New Life è il progetto che, recuperando un vecchio sito Whirlpool, dà il buon esempio nel varesotto.

Aree dismesse, in Lombardia 20 milioni di metri quadri

Dei circa 20 milioni di metri quadrati di aree dismesse in Lombardia, circa 2, 5 milioni (il 12, 5%) sono localizzati nella provincia di Varese e potrebbero rientrare in piani di rigenerazione urbana. Il tema è al centro dello studio di Scenari Immobiliari “Rigenerare aree dismesse, rivitalizzare territori”, commissionato da Whirlpool e illustrato in occasione della presentazione di “Comerio New Life”, il progetto di riqualificazione dell’ex headquarter Whirlpool in provincia di Varese.

Secondo lo studio, sono oltre 492 mila i metri quadri di volumetrie recuperabili nel varesotto, di cui più di 360 mila localizzati in zone residenziali/miste e quasi 130 mila in zone industriali/artigianali, che se rivitalizzati potrebbero avere un valore potenziale di oltre 380 milioni di euro e generare quasi 390 mila metri quadri di nuove aree verdi, interessando oltre 850 mila metri quadrati di superfice territoriale, di cui 490 mila metri da bonificare

“La rigenerazione degli spazi dismessi – ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari - interessa tutte le città italiane e risulta trasversale a competenze e attori eterogenei, per cui il criterio guida dei processi deve essere la multidisciplinarità”.

Rigenerazione aree industriali nel futuro del mercato immobiliare

Qual è la particolarità della città di Varese? “In provincia di Varese – afferma Zirnstein, - il recupero di ambiti da riqualificare e trasformare risulta fondamentale per il rilancio del territorio, data la presenza di circa 270 siti per una superficie totale di circa 400 ettari. La loro rigenerazione costituisce una tematica fondamentale in quanto le ipotesi di rifunzionalizzazione di tali dismissioni prevedono, nella maggior parte dei casi, l’insediamento di destinazioni d’uso classiche, residenza, commercio e direzionale, contraddistinte da elevati livelli di saturazione del mercato immobiliare di riferimento. Non sono state prese in considerazione visioni che contemplino l’insediamento di moderne funzioni urbane attrattive in grado di sviluppare reali opportunità di investimento”.

Riqualificazione edilizia, gli elementi di successo

In Italia quando si parla di rigenerazione urbana, l’attuale tendenza è l’ibridazione tra formati capaci di ospitare uno spiccato mix di offerta immobiliare tra servizi, tempo libero, formazione e commercio all’interno di prodotti di elevata qualità.

Gli elementi di successo di una riqualificazione edilizia prevedono la restituzione di spazi alla comunità locale, dove un vuoto urbano viene almeno in parte destinato a spazi e servizi per la collettività, il recupero di vocazioni in crisi, valorizzando il capitale sociale già presente sul territorio, la creazione di nuove identità in un ambito che ha ormai perso la propria originaria specializzazione e la generazione di nuove opportunità per lo sviluppo sociale ed economico locale. In ultimo, bisogna considerare le ricadute nel mercato immobiliare delle attività di riqualificazione, che possono variare a seconda della scala di riferimento e dei punti di vista degli attori coinvolti, direttamente o indirettamente.

“Gli approcci progettuali tradizionali – aggiunge Francesca Zirnstein - appaiono inadeguati per la rigenerazione urbana di un’area e un immobile come quelli di Whirlpool. Nel contesto territoriale di Comerio risulta fondamentale proporre un intervento di rigenerazione urbana basato su di un mix funzionale originale strettamente integrato ai bisogni e alla domanda di servizi reali in grado di creare nuove opportunità sociali e nuove dinamiche per il tessuto economico. Un intervento di rigenerazione ibrido rispetto alle classiche categorie funzionali, capace di oltrepassare la netta distinzione tra tematiche sociali ed economiche, offrendo a una più ampia e diversificata platea di soggetti la possibilità di approcciarsi a nuovi modelli di valorizzazione immobiliare”.

Il progetto Comerio New Life: territorio e caratteristiche

All’interno dell’ambito territoriale connotato da un tempo di percorrenza veicolare di 40 minuti a partire dal sito di Comerio risiedono circa 1, 15 milioni di abitanti, di cui l’8, 2% di origine straniera. La popolazione anziana residente all’interno dell’area è composta da oltre 241mila individui con un’età superiore ai 65 anni (pari a circa il 21% del totale), di cui ci 84mila in condizione di vedovanza o celibato, corrispondenti in gran parte a nuclei familiari unipersonali.

È possibile stimare che circa il 35% della popolazione over 65 residente nella zona si inserisca all’interno di nuclei familiari uni - personali, un dato sostanzialmente allineato con la media provinciale e regionale. Questo dato risulta utile per prevedere la possibile domanda assistenziale derivante dall’innalzamento dell’età e dalla necessità di accedere a servizi specifici per la terza età, tra cui Residenze Sanitarie Assistenziali - RSA e Senior Living.

Complice il crescente successo dell’aeroporto di Malpensa, che nel 2018 ha registrato oltre 24 milioni di passeggeri, il numero annuo di presenze turistiche in provincia di Varese risulta inoltre in costante crescita da oltre un decennio, raggiungendo nel 2017 il record storico di 2, 3 milioni di pernottamenti.

In questo contesto, Comerio New Life è un progetto nato insieme all’Amministrazione di Comerio, l’Università Carlo Cattaneo (LIUC) e l’Università degli Studi dell’Insubria, con il supporto consulenziale di CBRE. L’intera area di circa 50.000 mq conserverà il ruolo di centro economico per l’intera area del Comune di Comerio, favorendo l’insediamento di attività che generino lavoro e servizi di qualità per la persona, in particolare ai bambini, ragazzi, alle giovani famiglie e agli anziani. Tutti gli interventi pensati per il sito saranno ispirati a solidi principi di sostenibilità ambientale, economica e a favore dell’intera comunità.

Sono stati individuati tre macro temi da declinare nella fase attuativa in un progetto organico:

1. innovazione e imprenditorialità in termini di spazi di lavoro, ricerca e sviluppo e cultura

2. sport, salute e riabilitazione grazie a servizi specialistici alla persona e residenzialità assistita e facilities per lo sport

3. vivere la residenzialità a servizio dell’integrazione urbana e delle altre funzioni presenti sul sito.

Laissez Vos Commentaires

Please enter your comment!
Please enter your name here