Viaggio nel real estate in croazia, il 28esimo paese dell'unione europea

La croazia è da lunedì primo luglio il ventottesimo paese dell'unione europea. Venti anni dopo la guerra che sconvolse i balcani il paese è il secondo dell'ex jugoslavia a far parte dell'ue, dopo la slovenia. Per celebrare questo importante evento andiamo a vedere cosa succede nel mercato immobiliare sull'altra sponda dell'adriatico

L'incorporazione della croazia si produce in un periodo non facile, in cui recessione e crisi economica marcano l'agenda del vecchio continente, a cui il paese non sfugge. Secondo i dati del principale portale immobiliare croata, centar nekretina, i prezzi delle abitazioni sono in discesa un po' ovunque, con cali più marcati sulla costa

I valori immobiliari sono in costante diminuzione dal 2009, con la seguente tendenza:

- 2009: calo del 4, 8% nominale, 6, 5% reale (al netto dell'inflazione)

- 2010. Identico calo (nominale e reale)

- 2011: calo del 1, 3% nominale (3, 3% reale)

- 2012: un altro 3, 1% nominale (5, 9% reale)

Gli indicatori per il 2013 sono ancora negativi, a causa anche di una nuova imposta immobiliare ad aliquota fissa dell'1, 5%, applicata sul 70% del valore immobiliare stimato (e dunque non su quello catastale come da noi). Considerando che in Italia l'aliquota imu massima applicabile è dell'1, 06% (rulla rendita catastale e non sul valore di mercato) si può comprendere l'entità di questa patrimoniale di fatto

Prezzi

A zagabria, la capitale del paese, in media i valori si aggirano sui 2.000 euro al mq. Pur essendo la moneta locale la kuna (1 euro equivale a circa 7, 5 kune) non è strano trovare i prezzi degli immobili in euro, soprattutto sulla costa, dove alto è l'interesse dei tedeschi e italiani in particolare

In istria il mq si aggira sui 1.700 euro, mentre le abitazioni più care si trovano sulla costa dalmata, nelle province di spalato e dubrovnik, dove le abitazioni si aggirano anche sui 3.000 euro al mq

Investimenti

Conviene investire nel paese? i rendimenti nominali sono certamente alti a zagabria e sulla costa dalmata, ma la nuova imposta immobiliare di cui abbiamo parlato, in vigore dal 1º aprile 2013, rende i valori della reddività tutti da rivedere

Le tasse applicate sui redditi da affitti sono invece fisse, con cedolare secca al 15% per gli stranieri non residenti. Per i residenti le tasse sono progressive in base al reddito, dal 15 al 45%

La plusvalenza è pesantemente tassata al 25%, ma decade dopo soli tre anni

Restrizioni

Il mercato immobiliare croata non è del tutto aperto. Gli stranieri che vogliono acquistare nel paese possono farlo solo a patto di appartenere a uno stato con cui esiste un accordo bilaterale. Curiosamente l'Italia è l'unico paese europeo, insieme alla svizzera, a non averne uno e per i nostri connazionali è stato fin'ora praticamente impossibile accedere alla proprietà, a meno che non si dimostrasse di essere in procinto di installari o sviluppare un'attività economica. In teoria con l'ingresso nell'ue queste limitazioni dovrebbero cadere

Transazioni

I costi complessivi legati a una compravendita sono alti e oscillano dal 13, 76% al 21, 92% per le abitazioni esistenti. Le provvigioni immobiliare per le agenzie sono rilevanti in questo computo, perché variano dal 6 al 12% complessivo, da dividere tra acquirente e venditore. Sulle provvigioni si paga inoltre l'iva al 25%. Confronta i costi totali

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